---
title: "Ceny mieszkań w Bielsku-Białej: 8711 zł/m², a rynek wtórny podrożał w rok o 0,8 procent [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Bielsku-Białej z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na dzielnice, ulice, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bielsko-biala"
published: "2026-08-24"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Bielsko-Biała, które jest miastem na prawach powiatu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-07-15"
  deeds: 2253
---

# Ceny mieszkań w Bielsku-Białej: 8711 zł za metr i drugie miejsce w województwie po Katowicach, ale mieszkania z drugiej ręki podrożały w rok o 0,8 procent. Policzyliśmy 2253 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w Bielsku-Białej to 8711 zł, o 44 procent powyżej mediany polskiej gminy i najwyżej w województwie po Katowicach. Cały rynek podrożał w rok o 6,5 procent, a sam rynek wtórny o 0,8. Cennik deweloperów żąda 11 006 zł za metr.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Bielsko-Biała, które jest miastem na prawach powiatu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-07-15
- Liczba aktów notarialnych: 2253
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bielsko-biala — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Bielsko-Biała zajmuje **115 miejsce wśród 889 polskich gmin** z medianą **8711 zł/m²**, czyli o 44 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Jest to **drugie najdroższe miasto województwa śląskiego po Katowicach**, w pierwszych trzynastu procentach polskich gmin. Do Katowic jest stąd 82 kilometry, a do Krakowa 134.

Liczby pochodzą z **2253 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Miasto liczy 166 tysięcy mieszkańców, a jego rynek rośnie szybko, ale nierówno: **cały rynek podrożał w ostatnim roku o 6,5 procent, a same mieszkania z drugiej ręki o 0,8 procent**. Różnicę robi rynek pierwotny, który odpowiada tu za dwie piąte transakcji.

![Mapa Bielska-Białej z niebieską granicą administracyjną miasta i siatką sześciokątów pokolorowanych według mediany ceny transakcyjnej, z Beskidami po południowej stronie](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-bielsko-biala/bielsko-biala-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Bielsko-Białą, które jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje **od 1 lipca 2024 do 15 lipca 2026**. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy **medianę, nigdy średnią**, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni **15 do 250 m²**.
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Bielsku-Białej filtr usunął **39 aktów z medianą 1742 zł/m²** i medianą ceny całkowitej 100 000 zł, czyli 1,7 procenta transakcji. To typowo wykupy mieszkań komunalnych przez lokatorów.
- **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.**
- Dzielnice i ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **2253 akty, mediana 8711 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 7174 a 10 491 zł/m²**. Typowe bielskie mieszkanie z rejestru ma 50 m² i kosztowało 435 000 zł.

## Rynek pierwotny jest droższy o 18 procent

| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Wtórny | 8195 | 1363 | 415 000 zł | 50 m² |
| Pierwotny | 9691 | 890 | 464 352 zł | 49 m² |

**Rynek pierwotny to 40 procent bielskich aktów**, a różnica między rynkami wynosi **18 procent**, czyli 1496 zł na metrze.

To najmniejsza premia rynku pierwotnego wśród dużych miast tej serii. W Częstochowie wynosi 33 procent, w Rybniku 47, a w Żorach 44. **W Bielsku-Białej mieszkanie z drugiej ręki kosztuje niewiele mniej niż nowe**, i jest to cecha rynku, na którym istniejący zasób jest wysoko wyceniany, a nie taniego rynku wtórnego z drogimi nowymi budynkami obok.

Metraże obu rynków są niemal identyczne, 49 i 50 m², więc różnica w cenie całkowitej, 464 352 wobec 415 000 zł, jest wprost różnicą ceny metra.

Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest **8195 zł/m²**, a nie 8711 zł/m². To wciąż o 35 procent więcej niż mediana polskiej gminy.

Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. **Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku.** Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym w 2021 roku i odsprzedane w 2025 liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.

## Dzielnice

![Wykres słupkowy poziomy mediany ceny metra w dzielnicach Bielska-Białej, od 10 512 zł/m² na Starym Bielsku do 7472 zł/m² na Białej Krakowskiej, z liczbą aktów wpisaną w każdy słupek](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-bielsko-biala/bielsko-biala-dzielnice-v1.png)

| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Stare Bielsko | 10 512 | 110 | 100 | 8278 | 45 m² |
| Bielsko Południe | 9740 | 16 | 0 | 9740 | 53 m² |
| Wapienica | 9700 | 150 | 70 | 9032 | 54 m² |
| Górne Przedmieście | 9226 | 480 | 244 | 8007 | 47 m² |
| Kamienica | 9160 | 249 | 119 | 9170 | 49 m² |
| Dolne Przedmieście | 9024 | 202 | 106 | 7872 | 51 m² |
| Złote Łany | 9000 | 163 | 17 | 8991 | 50 m² |
| Biała Wschód | 8931 | 79 | 52 | 7781 | 54 m² |
| Leszczyny | 8754 | 72 | 6 | 8480 | 50 m² |
| Mikuszowice Krakowskie | 8317 | 12 | 6 | 5496 | 115 m² |
| Mikuszowice Śląskie | 8284 | 55 | 10 | 8282 | 70 m² |
| Lipnik | 8147 | 25 | 10 | 10 765 | 63 m² |
| Śródmieście | 8001 | 207 | 85 | 7880 | 47 m² |
| Hałcnów | 7879 | 38 | 24 | 7569 | 81 m² |
| Biała Śródmieście | 7846 | 135 | 12 | 7755 | 50 m² |
| Aleksandrowice | 7813 | 139 | 4 | 7806 | 44 m² |
| Komorowice Krakowskie | 7541 | 49 | 18 | 7849 | 55 m² |
| Biała Krakowska | 7472 | 44 | 0 | 7472 | 46 m² |

Osiemnaście dzielnic zbiera 2125 z 2253 aktów. Mikuszowice Krakowskie i Bielsko Południe stoją na kilkunastu aktach, więc czytamy je jako sygnał.

**Bielsko-Biała ma najbardziej wyrównaną mapę cenową spośród dużych miast tej serii.** Między najdroższą a najtańszą dzielnicą o sensownej liczbie aktów, Starym Bielskiem i Białą Krakowską, jest 3040 zł na metrze, czyli 41 procent. W Rybniku ta sama różnica wynosi 155 procent, a w Częstochowie 80.

Kolumna po odjęciu rynku pierwotnego przestawia jednak kolejność. **Stare Bielsko spada z 10 512 na 8278 zł/m²**, bo 100 ze 110 tamtejszych aktów pochodzi od deweloperów, i przestaje być najdroższą dzielnicą. Górne Przedmieście, największa dzielnica miasta z 480 aktami, spada z 9226 na 8007.

Na szczycie po korekcie zostają dwie dzielnice, w których rynek wtórny sam z siebie jest drogi: **Kamienica z medianą 9170 zł/m² na 130 aktach bez rynku pierwotnego i Wapienica z 9032 zł/m² na 80**. To jest realna górna półka bielskiego rynku mieszkań z drugiej ręki.

Na dole tabeli, i to niezależnie od kolumny, są **Biała Krakowska i Aleksandrowice, około 7500 do 7800 zł/m²**, obie praktycznie bez nowej zabudowy.

## Ulice

| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Stefana Starzyńskiego | 12 402 | 15 | 0 | 51 m² |
| Browarna | 11 000 | 111 | 99 | 50 m² |
| Zwierzyniecka | 10 851 | 29 | 0 | 46 m² |
| Listopadowa | 10 489 | 31 | 16 | 58 m² |
| Muszlowa | 10 481 | 158 | 156 | 41 m² |
| Sarni Stok | 10 406 | 15 | 0 | 54 m² |
| Siewna | 10 164 | 28 | 1 | 59 m² |
| Wojskiego | 10 000 | 25 | 24 | 56 m² |
| Janisława Grondysa | 9949 | 32 | 0 | 52 m² |
| Filarowa | 9935 | 57 | 39 | 50 m² |
| Biwakowa | 9848 | 43 | 42 | 52 m² |
| Konwaliowa | 9847 | 52 | 50 | 53 m² |
| Wita Stwosza | 9488 | 16 | 9 | 31 m² |
| Babiogórska | 9435 | 36 | 35 | 45 m² |
| Cieszyńska | 9014 | 43 | 30 | 60 m² |
| Aleja Armii Krajowej | 8912 | 93 | 82 | 43 m² |
| Czwartaków | 8911 | 16 | 0 | 26 m² |
| Łagodna | 8898 | 22 | 5 | 54 m² |
| Jesionowa | 8526 | 16 | 0 | 35 m² |
| Jana III Sobieskiego | 8281 | 28 | 11 | 51 m² |
| Jana Kochanowskiego | 8105 | 84 | 71 | 45 m² |
| Bohaterów Warszawy | 8077 | 19 | 0 | 62 m² |
| Akademii Umiejętności | 8059 | 15 | 0 | 46 m² |
| Sternicza | 8026 | 20 | 0 | 44 m² |
| Goleszowska | 7277 | 18 | 0 | 44 m² |
| Profesora Mieczysława Michałowicza | 7174 | 18 | 6 | 47 m² |
| Doliny Miętusiej | 7168 | 16 | 0 | 60 m² |
| Żywiecka | 6951 | 17 | 0 | 38 m² |
| Sucha | 6570 | 22 | 5 | 100 m² |
| Adama Mickiewicza | 3500 | 23 | 13 | 66 m² |

Ta tabela mówi coś, czego nie widać w tabeli dzielnic: **cztery z ośmiu najdroższych ulic Bielska nie mają w ogóle transakcji z rynku pierwotnego.** Stefana Starzyńskiego z medianą 12 402 zł/m², Zwierzyniecka z 10 851, Sarni Stok z 10 406 i Janisława Grondysa z 9949 to adresy, na których mieszkania z drugiej ręki kosztują więcej niż nowe budynki gdzie indziej w mieście. Wszystkie stoją na kilkunastu do trzydziestu aktów, więc czytamy je jako sygnał, ale sygnał zgodny.

Najliczniejszymi adresami rejestru są **Muszlowa 41 i Aleja Armii Krajowej 184, po 83 akty każdy**, oba w praktyce w całości z rynku pierwotnego, oraz **Browarna 20 i 18 z 52 i 51 aktami**. Cztery budynki dają 269 aktów, czyli 12 procent całego bielskiego rynku z dwóch lat.

Ostatni wiersz wymaga wyjaśnienia. **Adama Mickiewicza z medianą 3500 zł/m² to nie tania ulica, tylko jeden budynek pod numerem 35, w którym rejestr zapisał siedemnaście lokali sprzedanych po dokładnie 2800 zł za metr, przy metrażach od 61 do 81 m².** Tak wygląda w rejestrze sprzedaż całego zasobu jednemu nabywcy albo po jednolitej stawce, a nie transakcja rynkowa. Nasz filtr transakcji nierynkowych, ustawiony na 30 procent mediany roku, nie sięga tak wysoko, więc te akty zostają w liczbach. Ich wpływ na medianę miasta jest przy tym śladowy: bez nich wynosiłaby ona 8736 zamiast 8711 zł/m².

## Metraż i izby

| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 9761 | 300 | 133 |
| 35 do 50 m² | 8909 | 825 | 331 |
| 50 do 65 m² | 8885 | 608 | 228 |
| ponad 65 m² | 7776 | 520 | 198 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” **w Bielsku-Białej sprawdza się w pełni**: cena metra spada monotonicznie wraz z powierzchnią, od 9761 do 7776 zł/m², czyli o 20 procent. Udział rynku pierwotnego jest przy tym w każdym przedziale podobny, od 38 do 44 procent, więc **premia za mały metraż jest tu prawdziwa, a nie odziedziczona po strukturze transakcji**.

Na mieszkaniu 30-metrowym wobec 80-metrowego różnica ceny metra oznacza, że **kawalerka kosztuje 293 tysiące złotych, a mieszkanie o powierzchni dwa i pół raza większej 622 tysiące**, czyli nieco ponad dwa razy tyle.

| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 10 152 | 128 | 31 m² |
| 2 | 10 006 | 740 | 41 m² |
| 3 | 8500 | 799 | 54 m² |
| 4 | 7908 | 414 | 63 m² |
| 5 | 7168 | 113 | 95 m² |

Rejestr zapisuje **liczbę izb, a nie liczbę pokoi**, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 54 m². Cena metra spada tu monotonicznie, z 10 152 do 7168 zł/m², czyli o 29 procent.

## Historia cen: 6,5 procent albo 0,8

![Wykres liniowy mediany ceny metra na rynku wtórnym w Bielsku-Białej od 2021 do 2026 roku: linia rośnie stromo z 5548 do 7926 zł/m² w 2024 roku, a potem wypłaszcza się i kończy na 8360](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-bielsko-biala/bielsko-biala-ceny-rok-v1.png)

| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty | Mediana zł/m², rynek wtórny | Akty |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 2021 | 5540 | 1518 | 5548 | 754 |
| 2022 | 6099 | 1451 | 6486 | 662 |
| 2023 | 6812 | 1358 | 6946 | 748 |
| 2024 | 7921 | 1181 | 7926 | 706 |
| 2025 | 8741 | 1167 | 8084 | 656 |
| 2026 (do lipca) | 9000 | 589 | 8360 | 390 |

Porównanie **ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi**, liczone do własnej daty końcowej Bielska, daje dwie liczby, których nie da się pomylić.

| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
| --- | --- | --- | --- |
| Cały rynek | 9048 zł/m² (1155 aktów) | 8497 zł/m² (1063 akty) | plus 6,5 procent |
| Sam rynek wtórny | 8209 zł/m² (697 aktów) | 8144 zł/m² (641 aktów) | plus 0,8 procent |

**Bielsko-Biała wygląda na miasto drożejące o 6,5 procent w rok, a jego mieszkania z drugiej ręki podrożały o 0,8 procent**, czyli poniżej inflacji. Cała reszta to zmiana struktury: w ostatnich dwunastu miesiącach rejestru rozliczono 458 lokali od deweloperów, a w dwunastu poprzednich 422, i były one droższe.

Szereg roczny mówi to samo dokładniej. **Rynek wtórny rósł stromo do 2024 roku, z 5548 do 7926 zł/m², czyli o 43 procent w trzy lata, a od tamtej pory dodał 434 zł, czyli 5,5 procent w dwa lata**, i to licząc rok 2026, który jest niepełny.

Bielski rynek nie stanął jak częstochowski, ale wyraźnie zwolnił.

## Cenniki deweloperów

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Bielsku-Białej **552 mieszkania**. Mediana ceny ofertowej wynosi **11 006 zł/m²**, a połowa oferty mieści się między 10 039 a 12 002 zł/m².

| Deweloper | Lokale w cenniku | Mediana zł/m² |
| --- | --- | --- |
| W5 Janosz Makuch | 78 | 13 700 |
| Inbud Bielsko Browar | 64 | 11 500 |
| BBIN | 46 | 10 115 |
| Na Wspólnej | 46 | 10 600 |
| DS-T | 45 | 11 183 |
| Modulatio 3L | 40 | 11 378 |
| Modulatio Parkowa Dolina | 40 | 11 378 |
| MTL Marcin Lalik, Tomasz Lalik | 39 | 11 000 |
| Nowy DrewHome | 32 | 11 995 |
| JS Inwestor Sikora Sitarz | 26 | 9900 |
| Bielskie Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego | 16 | 9478 |

**Bielski cennik jest najbardziej rozdrobniony w całej serii**: dwudziestu trzech deweloperów wystawia od dwóch do siedemdziesięciu ośmiu lokali, a mediany ich cenników rozciągają się od 7945 do 13 560 zł/m².

Zestawienie z aktami: **deweloperzy żądają dziś mediany 11 006 zł za metr, a bielski rynek pierwotny zamknął w rejestrze medianę 9691 zł/m²**, czyli o 14 procent mniej. Wobec mediany rynku wtórnego cena ofertowa jest wyższa o **34 procent**.

Ta pierwsza różnica jest tu warta uwagi z osobnego powodu. **Bielsko ma najmniejszą premię rynku pierwotnego w aktach, 18 procent, i zarazem jedną z większych różnic między cennikiem a aktami.** To, o co dziś proszą deweloperzy, oderwało się od tego, po czym w tym mieście zamykano transakcje.

## Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Domy | 365 | 750 000 zł | 525 000 zł | 977 500 zł | 827 m² |
| Działki | 97 | 160 800 zł | 18 334 zł | 349 000 zł | 481 m² |

**Mediana bielskiego domu, 750 000 zł, jest najwyższa ze wszystkich dwunastu miast tej serii** i o 120 tysięcy wyższa od drugich w kolejności Żor. Górny kwartyl przekracza 977 tysięcy, a 107 z 365 aktów, czyli 29 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli najmniej wśród miast tej wielkości.

Rozstęp cen działek jest tu wyjątkowo szeroki, od 18 334 zł w dolnym kwartylu do 349 000 zł w górnym, przy typowej powierzchni 481 m². Taka rozpiętość zwykle oznacza, że w jednej kategorii rejestru mieszczą się i udziały w gruncie, i pełne działki budowlane, więc mediany 160 800 zł nie czytamy jako ceny działki pod dom.

Ostatni akt na dom pochodzi z 9 lipca 2026, a na działkę z 26 czerwca 2026.

## Co z tego ma kupujący

Bielsko-Biała jest rynkiem drogim i wyrównanym zarazem. **Dzielnice dzieli tu 41 procent, a nie sto pięćdziesiąt, jak w Rybniku, a mieszkanie z drugiej ręki kosztuje tylko o 18 procent mniej niż nowe.** To znaczy, że wyboru nie robi się tu przez szukanie taniej dzielnicy, bo takiej praktycznie nie ma.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Nie licz na dalszy szybki wzrost**, bo bielski rynek wtórny dodał w ostatnim roku 0,8 procent, a wcześniej rósł po kilkanaście procent rocznie. **Porównuj cennik dewelopera z aktami, a nie z ogłoszeniami**, bo cennik żąda dziś 11 006 zł za metr, a transakcje zamykały się przy 9691. I **sprawdzaj adres, a nie tylko dzielnicę**, bo cztery z ośmiu najdroższych bielskich ulic to adresy wyłącznie z rynku wtórnego, których nie znajdziesz w żadnym zestawieniu nowych inwestycji.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Czechowice-Dziedzice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-czechowice-dziedzice) leżą 12 kilometrów stąd i są tańsze o 1811 zł/m², [Żywiec](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zywiec) 27 kilometrów i jest tańszy o 2177 zł/m², a [Cieszyn](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-cieszyn) 38 kilometrów i jest tańszy o 1778 zł/m². Wszystkie cztery miasta zestawiamy w [porównaniu cen na Podbeskidziu i Śląsku Cieszyńskim](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bielsko-czechowice-cieszyn-zywiec). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.