---
title: "Ceny mieszkań w Bielsku Podlaskim, Siemiatyczach, Sokółce i Hajnówce: najdalsze od Białegostoku jest najdroższe [ANALIZA] | mScanner"
description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Siemiatyczach, Bielsku Podlaskim, Sokółce i Hajnówce z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bielsk-siemiatycze-sokolka"
published: "2026-09-08"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Siemiatyczach, Bielsku Podlaskim, Sokółce i Hajnówce"
  from: "2024-07-02"
  to: "2026-06-11"
  deeds: 271
---

# Ceny mieszkań w Bielsku Podlaskim, Siemiatyczach, Sokółce i Hajnówce: miasto najdalej od Białegostoku jest najdroższe, a najbliższe najtańsze. Policzyliśmy 271 aktów notarialnych [ANALIZA]

W czterech miastach południowego i wschodniego Podlasia metr kosztuje od 5362 do 6808 zł. Odległość do Białegostoku niczego tu nie tłumaczy: najdroższe Siemiatycze leżą 98 km od stolicy województwa, a najtańsza Hajnówka 60 km. W Sokółce nowe mieszkanie jest tańsze od istniejącego zasobu.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Siemiatyczach, Bielsku Podlaskim, Sokółce i Hajnówce
- Zakres danych: od 2024-07-02 do 2026-06-11
- Liczba aktów notarialnych: 271
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bielsk-siemiatycze-sokolka — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Cztery miasta powiatowe wschodniego i południowego Podlasia dzieli **1446 zł na metrze**, od 6808 zł w Siemiatyczach do 5362 zł w Hajnówce. To 72 tysiące złotych na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.

Liczby pochodzą z **271 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. To najcieńszy materiał w całej podlaskiej serii i dlatego przy każdej liczbie podajemy, na ilu aktach stoi.

Kolejność w tabeli poniżej jest odwrotna do tej, której spodziewa się każdy, kto patrzy na mapę. **Najdroższe miasto zestawienia, Siemiatycze, leży 98 km od Białegostoku, a najtańsze, Hajnówka, 60 km. Sokółka, oddalona zaledwie o 44 km, jest trzecia od końca.**

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Siemiatyczach, Bielsku Podlaskim, Sokółce i Hajnówce, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 2 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce podajemy w tabeli poniżej i różnią się o niemal pięć miesięcy: **rejestr bielski kończy się 23 stycznia 2026 i jest zamrożony u źródła**, a hajnowski 11 czerwca.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

## Cztery miasta, jedna tabela

| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru | Do Białegostoku |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | --- | ---: |
| Siemiatycze | 13 171 | 286 | 6808 | 7136 | 5374 | 98 | 2026-05-21 | 98 km |
| Bielsk Podlaski | 23 241 | 423 | 6072 | 6800 | 5918 | 76 | 2026-01-23 | 51 km |
| Sokółka | 23 417 | 524 | 5491 | 5000 | 5885 | 57 | 2026-05-27 | 44 km |
| Hajnówka | 18 452 | 547 | 5362 | brak aktów | 5293 | 40 | 2026-06-11 | 60 km |

Miejsce w kraju liczymy wśród **860 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². **Dwa z tych czterech miast leżą poniżej tej mediany**, a przekraczają ją Siemiatycze i Bielsk Podlaski.

Ludność też niczego tu nie tłumaczy. Dwa największe miasta zestawienia, Bielsk Podlaski i Sokółka, mają po ponad 23 tysiące mieszkańców i zajmują drugie i trzecie miejsce, a trzynastotysięczne Siemiatycze pierwsze.

## To rynek pierwotny robi różnicę, a w Sokółce go w praktyce nie ma

| Miasto | Rynek pierwotny, zł/m² | Akty rynku pierwotnego | Udział rynku pierwotnego | Rynek wtórny, zł/m² |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Siemiatycze | 7136 | 63 | 64 procent | 5374 |
| Bielsk Podlaski | 6800 | 24 | 32 procent | 5918 |
| Sokółka | 5000 | 8 | 14 procent | 5885 |
| Hajnówka | brak aktów | 0 | 0 procent | 5293 |

Ta tabela wyjaśnia całe zestawienie. **Mediany rynku wtórnego mieszczą się w czterech miastach w przedziale od 5293 do 5918 zł, czyli różnią się o 625 zł.** Ceny mieszkań, które już stoją, są w tej części województwa niemal identyczne.

Cała rozpiętość rankingu bierze się więc z tego, ile w danym mieście sprzedaje się nowych mieszkań. W Siemiatyczach to 64 procent obrotu i miasto jest pierwsze. **W Hajnówce w całym oknie nie ma ani jednej transakcji z rynku pierwotnego i miasto jest ostatnie**, choć jego rynek wtórny jest tylko o 625 zł tańszy od bielskiego.

Sokółka jest przy tym wyjątkiem w skali całego województwa. **To jedyne miasto podlaskiego, w którym mediana rynku pierwotnego, 5000 zł, jest niższa od mediany rynku wtórnego, 5885 zł.** Stoi to jednak na ośmiu aktach z pierwszej ręki, więc traktujemy tę różnicę jako ciekawostkę wymagającą potwierdzenia na większej próbie, a nie jako właściwość tego rynku.

## Co kupuje mediana

| Miasto | Typowy metraż | Odległość do Białegostoku | Czas jazdy |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Sokółka | 49 m² | 44 km | 46 min |
| Bielsk Podlaski | 48 m² | 51 km | 48 min |
| Hajnówka | 47 m² | 60 km | 66 min |
| Siemiatycze | 56 m² | 98 km | 78 min |

Odległości to najszybsze trasy samochodem. Trzy z czterech miast sprzedają mieszkania niemal tej samej wielkości, od 47 do 49 m², a Siemiatycze o siedem do dziewięciu metrów większe, co jest bezpośrednim skutkiem tego, że dwie trzecie ich obrotu to nowa inwestycja.

Warto zauważyć, że kilometry i minuty układają te cztery miasta inaczej. **Do Hajnówki jedzie się 66 minut na 60 kilometrach, a do Siemiatycz 78 minut na 98**, czyli 55 wobec 75 kilometrów na godzinę. Do Siemiatycz prowadzi droga krajowa numer 19, a do Hajnówki wojewódzka 685 przez Zabłudów i Narew, i to jest cała różnica.

## Rejestr bielski jest zamrożony

Jedna rzecz dotyczy nie rynku, tylko danych, i trzeba ją powiedzieć przy każdej liczbie o Bielsku Podlaskim. **Rejestr tego powiatu kończy się 23 stycznia 2026 i w centralnej bazie nie ma ani jednego nowszego aktu lokalowego z Bielska.** To jeden z czterech zamrożonych rejestrów w województwie, obok monieckiego, suwalskiego i wysokomazowieckiego.

Bielsk Podlaski jest więc mierzony rynkiem o cztery do pięciu miesięcy starszym niż pozostałe trzy miasta tej tabeli. Przy tempie wzrostu, jakie widać w Siemiatyczach, ta różnica sama w sobie może być warta kilkuset złotych na metrze i dlatego kolumna z końcem rejestru stoi w tabeli obok mediany.

## Progi wiarygodności

Trzy z czterech miast tego zestawienia nie mają własnego wpisu i jest ku temu powód. **Bielsk Podlaski ma w oknie publikacyjnym 76 aktów, Sokółka 57, a Hajnówka 40**, czyli poniżej progu, przy którym uznajemy, że da się napisać uczciwą analizę pojedynczego miasta z podziałem na adresy, metraże i historię cen.

Same mediany są przy tej liczbie aktów wiarygodne i dlatego stoją w tabeli. Wszystko, co bardziej szczegółowe, opierałoby się już na kilkunastu transakcjach na wiersz, więc tego nie publikujemy. Jedyne miasto, które próg przekracza, to Siemiatycze, i ono ma [własną analizę](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-siemiatycze).

## Analizy poszczególnych miast

- [Ceny mieszkań w Siemiatyczach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-siemiatycze), 98 aktów i jedna ulica z połową rynku

Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.