---
title: "Ceny mieszkań w Bielawie: 4264 zł/m², a deweloper żąda 9500 zł [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Bielawie z aktów notarialnych z niecałych dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bielawa"
published: "2026-10-07"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Dzierżoniowie"
  from: "2024-07-04"
  to: "2026-02-05"
  deeds: 362
---

# Ceny mieszkań w Bielawie: 4264 zł za metr, mieszkanie z drugiej ręki 4532 zł, a w cenniku deweloperskim czeka 56 lokali po 9500 zł. Policzyliśmy 362 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w Bielawie to 4264 zł i 692 miejsce wśród 860 polskich gmin, a mieszkanie z drugiej ręki kosztuje 4532 zł. W cenniku deweloperskim czeka dziś 56 lokali po 9500 zł za metr.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Dzierżoniowie
- Zakres danych: od 2024-07-04 do 2026-02-05
- Liczba aktów notarialnych: 362
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bielawa — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Bielawa zajmuje **692 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **4264 zł/m²**, o 29 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 27 480 osób, a stąd jest 7 km do Dzierżoniowa i 26 km do Świdnicy.

Liczby pochodzą z **362 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Najciekawsze w tym wpisie jest zderzenie dwóch liczb. **Mieszkanie z drugiej ręki kosztuje w Bielawie 4532 zł za metr, a w ustawowym cenniku deweloperskim czeka dziś 56 lokali o medianie 9500 zł**, czyli po cenie 2,1 raza wyższej. Taki rozstrzał między ofertą a transakcjami jest w tej serii rzadki.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Bielawie, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi obszarami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-bielawa/bielawa-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Dzierżoniowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 4 lipca 2024 do **5 lutego 2026**.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 6 aktów** o medianie 840 zł/m² i typowej cenie 44 350 zł za 59 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **362 akty**. Mediana to **4264 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 3270 do 5201 zł/m², a typowe mieszkanie ma **48 m² i kosztuje 198 500 zł**.

## Rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 4532 | 218 | 200 000 zł | 45 m² |
| Pierwotny | 3856 | 144 | 192 000 zł | 53 m² |

W Bielawie pierwsza sprzedaż jest **o 676 zł na metrze tańsza od rynku wtórnego**, czyli o 15 procent, i to jest układ odwrotny do normalnego.

Rejestr oznacza jako pierwszą sprzedaż każdą transakcję, w której lokal po raz pierwszy zmienia właściciela, a w mieście o dużym zasobie komunalnym oznacza to głównie sprzedaż mieszkań dotychczasowym lokatorom, a nie budowę. **Takich aktów jest tu 144, czyli 40 procent całego obrotu.**

Skutek jest taki, że **publikowana mediana miasta, 4264 zł, leży 268 zł poniżej realnej ceny mieszkania.** Dla kupującego użyteczna liczba to 4532 zł.

## Adresy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Jana III Sobieskiego 21 | 5998 | 5 | 1 |

W Bielawie tylko jeden adres zebrał w tym okresie co najmniej pięć transakcji, i wypadł on **1466 zł powyżej mediany rynku wtórnego miasta**.

Pozostałe 357 transakcji rozkłada się po adresach, z których żaden nie powtarza się nawet pięć razy. **W mieście o takim rozproszeniu wycena musi zejść do konkretnego budynku i jego stanu technicznego**, bo ani dzielnica, ani ulica nie niosą tu informacji o cenie.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 3793 | 91 | 32 |
| 35 do 50 m² | 4436 | 102 | 33 |
| 50 do 65 m² | 3766 | 78 | 27 |
| ponad 65 m² | 4527 | 91 | 52 |

Ta tabela nie układa się w żaden porządek: najdroższy jest przedział największy, najtańszy ten od 50 do 65 m², a rozpiętość między nimi wynosi **761 zł na metrze**.

Powodem jest to, że **pierwsza sprzedaż, czyli wykup lokali, rozkłada się nierówno**: 57 procent w przedziale powyżej 65 m² i 35 procent w przedziale od 50 do 65 m². Tam, gdzie wykupu jest mniej, mediana idzie w górę, i odwrotnie.

Praktyczny wniosek: **w Bielawie tabela metraży nie prowadzi do ceny.** Prowadzi do niej wyłącznie stan budynku i to, czy transakcja jest zwykłym obrotem.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 1 | 2942 | 14 | 19 m² |
| 2 | 4075 | 83 | 32 m² |
| 3 | 3897 | 147 | 45 m² |
| 4 | 4542 | 109 | 78 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w Bielawie podaje je przy 361 z 362 aktów. Powyższa tabela obejmuje 353 z nich, bo osiem lokali o pięciu i sześciu izbach pomijamy jako zbyt małą próbę.

Zwraca uwagę ostatni wiersz: **mieszkania czteroizbowe mają w Bielawie typowo 78 m²**, czyli dużo więcej niż w sąsiednich miastach, a mimo to kosztują najwięcej za metr. To opis dużego, poniemieckiego zasobu, w którym cztery izby oznaczają naprawdę duże mieszkanie.

Wiersz pierwszy, kawalerki o typowych 19 m², to z kolei najtańszy metr w mieście: **2942 zł**.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 2552 | 294 |
| 2022 | 2506 | 249 |
| 2023 | 3334 | 195 |
| 2024 | 4050 | 258 |
| 2025 | 4326 | 203 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 5 lutego i notuje z niego zaledwie 11 aktów.

**Od 2021 do 2025 roku mediana Bielawy urosła o 70 procent**, i jest to jeden z mocniejszych wzrostów w tej części regionu. Cały ruch zaczął się jednak dopiero w 2023 roku: przez pierwsze dwa lata mediana stała w miejscu, a nawet spadła o 46 zł.

Porównanie liczone względem końca rejestru jest dodatnie i zgodne po obu stronach: **cały rynek 4333 zł/m² przy 197 aktach wobec 4019 zł przy 252 aktach, czyli wzrost o 7,8 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 4675 zł przy 143 aktach wobec 4362 zł przy 122 aktach, czyli wzrost o 7,2 procent.**

**Obie liczby są dodatnie i prawie identyczne**, co przy próbach po ponad sto transakcji czyni ten pomiar wiarygodnym. W Bielawie mieszkania naprawdę podrożały o około siedem procent w rok, i odróżnia to ją od sąsiedniego Dzierżoniowa, gdzie obie miary są ujemne.

## Cenniki deweloperów

W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Bielawie **56 lokali o medianie 9500 zł/m²**, przy rozstępie kwartylowym od 9000 do 9850 zł. Dane pochodzą z 26 sierpnia 2026.

Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.

To jest najbardziej zaskakująca liczba w tym wpisie. **Cennik leży 4968 zł powyżej mediany bielawskiego rynku wtórnego**, czyli 2,1 raza wyżej, i 5236 zł powyżej mediany miasta.

Struktura oferty tłumaczy, skąd bierze się mediana: **49 z 56 lokali to dwa budynki przy Tulipanowej, oba po 9500 zł**. Pozostałe siedem, przy Ściennej, ma medianę 19 048 zł za metr i jest to wartość na tyle odstająca od wszystkiego w tym mieście, że traktujemy ją jako pojedynczy przypadek, a nie wskazanie rynku.

Wniosek dla kupującego. **Nowa zabudowa jest w Bielawie produktem osobnym**, wycenianym jak w innym mieście, a rejestr aktów notarialnych z ostatnich dwóch lat sięga w górnym kwartylu zaledwie 5201 zł za metr. Dopóki ta inwestycja się nie sprzeda, nie wiadomo, czy 9500 zł to cena, którą ktoś zapłaci.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 24 | 575 000 zł | 480 000 do 677 500 zł | 600 m² |
| Działka | 61 | 171 480 zł | 63 960 do 256 000 zł | 965 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **8 z 24 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli jedna trzecia. Typowa działka pod domem ma 600 m².

**Mediana domu, 575 000 zł, jest 2,7 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania**, czyli 213 200 zł.

Rynek gruntu jest tu najzdrowszy w całym koszyku: **61 transakcji przy typowej powierzchni 965 m² i medianie 171 480 zł.** Powierzchnia bliska tysiąca metrów oznacza, że są to w większości pełne działki budowlane, a nie fragmenty, więc ta mediana faktycznie opisuje cenę parceli w Bielawie.

## Co z tego ma kupujący

Bielawa jest miastem, w którym publikowana mediana jest zaniżona, a oferta deweloperska oderwana od rynku. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Używaj 4532 zł, a nie 4264 zł**, bo mediana miasta jest ciągnięta w dół przez 144 akty wykupu lokali. **Nie porównuj oferty deweloperskiej z rejestrem**, bo cennik jest tu dwa razy wyżej niż jakakolwiek zamknięta transakcja z ostatnich dwóch lat. I **licz się ze wzrostem**, bo obie miary dwunastomiesięczne dają tu około siedmiu procent, na próbach po ponad sto transakcji.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Świdnica](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-swidnica) jest droższa o 2444 zł na metrze, [Dzierżoniów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dzierzoniow) o 1468 zł, a [Strzegom](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-strzegom) o 995 zł. Całą czwórkę zestawiamy w [porównaniu cen w Świdnicy, Dzierżoniowie, Bielawie i Strzegomiu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-swidnica-dzierzoniow-bielawa-strzegom). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.