--- title: "Ceny mieszkań w Białymstoku i obwarzanku: w każdej gminie pierścienia mieszkanie od dewelopera jest tańsze [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Białymstoku, Wasilkowie, Grabówce, Juchnowcu Kościelnym i gminie Choroszcz z aktów notarialnych z dwóch lat." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bialystok-i-okolice" published: "2026-09-07" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Białystok jako miasto na prawach powiatu oraz starostwo powiatowe w Białymstoku" from: "2024-07-01" to: "2026-06-22" deeds: 12540 --- # Ceny mieszkań w Białymstoku i obwarzanku: 1758 zł różnicy na metrze, a w każdej z czterech gmin pierścienia mieszkanie od dewelopera jest tańsze od mieszkania z rynku wtórnego. Policzyliśmy 12 540 aktów notarialnych [ANALIZA] Między Białymstokiem za 9602 zł a gminą Choroszcz za 7844 zł leży 1758 zł na metrze, czyli 88 tysięcy na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. W każdej z czterech gmin obwarzanka rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego, a ranking liczony na samym rynku wtórnym wygląda zupełnie inaczej. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Białystok jako miasto na prawach powiatu oraz starostwo powiatowe w Białymstoku - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-06-22 - Liczba aktów notarialnych: 12540 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bialystok-i-okolice — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Między najdroższą a najtańszą gminą obwarzanka Białegostoku leży **1758 zł na metrze**, czyli 88 tysięcy złotych na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Najdrożej jest w samym Białymstoku, 9602 zł/m², najtaniej w gminie Choroszcz, 7844 zł/m². Liczby pochodzą z **12 540 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku w pięciu gminach. Najważniejsza rzecz w tym zestawieniu nie jest jednak różnicą między gminami, tylko regułą, która obowiązuje w każdej z nich. **W czterech gminach pierścienia mieszkanie od dewelopera jest tańsze od mieszkania z rynku wtórnego**, a w Białymstoku obie strony rynku stoją niemal równo. Kolejność, którą podpowiada intuicja, jest w tym regionie odwrotna. ![Mapa Białegostoku z niebieską granicą administracyjną i osiedlami pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej mieszkań, otoczona nazwami miejscowości obwarzanka: Choroszczy, Porosłów, Klepaczy, Wasilkowa, Grabówki i Czarnej Białostockiej](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-bialystok-i-okolice/bialystok-obwarzanek-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Białystok, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwo powiatowe w Białymstoku dla czterech gmin pierścienia. To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce są różne i podajemy je w tabeli poniżej, bo bez nich porównanie byłoby nieuczciwe. Rozpiętość wynosi tu 25 dni, od 28 maja do 22 czerwca 2026, z jednym wyjątkiem: **rejestr gminy Grabówka zaczyna się dopiero w październiku 2024**, więc jej okno jest o kwartał krótsze. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W pięciu gminach filtr usunął łącznie 49 aktów. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. ## Pięć gmin, jedna tabela | Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | --- | | Białystok | 289 217 | 76 | 9602 | 9538 | 9670 | 11 211 | 2026-06-22 | | Wasilków | 21 690 | 114 | 8642 | 8586 | 9520 | 331 | 2026-06-09 | | Grabówka | 10 852 | 115 | 8570 | 8598 | 10 291 | 168 | 2026-05-28 | | Juchnowiec Kościelny | 18 971 | 117 | 8539 | 8568 | 8910 | 196 | 2026-06-08 | | Choroszcz | 19 058 | 170 | 7844 | 7753 | 9599 | 634 | 2026-06-12 | Miejsce w kraju liczymy wśród **860 gmin**, które mają w tym samym oknie co najmniej 30 aktów. Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m², więc **wszystkie pięć gmin obwarzanka leży powyżej krajowej średniej półki**, a cztery z nich mieszczą się w pierwszych stu dwudziestu miejscach. Uderza przy tym, jak blisko siebie stoją trzy gminy pierścienia. **Wasilków, Grabówkę i Juchnowiec Kościelny dzieli 103 zł na metrze i trzy miejsca w rankingu krajowym**, mimo że są to gminy o zupełnie różnej wielkości i różnej odległości od miasta. Dopiero Choroszcz odstaje w dół o 695 zł od najbliższej z nich. ## Ranking liczony na rynku wtórnym wygląda inaczej | Gmina | Miejsce według całego rynku | Miejsce według rynku wtórnego | Rynek wtórny, zł/m² | Udział rynku pierwotnego | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Grabówka | 3 | 1 | 10 291 | 64 procent | | Białystok | 1 | 2 | 9670 | 44 procent | | Choroszcz | 5 | 3 | 9599 | 65 procent | | Wasilków | 2 | 4 | 9520 | 54 procent | | Juchnowiec Kościelny | 4 | 5 | 8910 | 54 procent | **Gmina Choroszcz, najtańsza w całym zestawieniu, na samym rynku wtórnym awansuje z piątego miejsca na trzecie i staje 71 zł od Białegostoku.** Białystok, pierwszy w rankingu ogólnym, na rynku wtórnym spada na drugie miejsce. Wyjaśnienie widać w ostatniej kolumnie i jest strukturalne, nie cenowe. Im większy udział rynku pierwotnego w gminie, tym mocniej jej mediana ogólna jest ciągnięta w dół, bo w tym regionie deweloperzy sprzedają taniej niż handluje się istniejącym zasobem. W Choroszczy rynek pierwotny to dwie trzecie transakcji, w Białymstoku niecała połowa, i to jest cała różnica między tymi dwoma rankingami. Pierwszy wiersz tabeli wymaga zastrzeżenia. **Mediana rynku wtórnego w gminie Grabówka stoi na dwunastu aktach**, więc jej pierwsze miejsce jest ciekawostką, a nie wynikiem. Cztery pozostałe wiersze opierają się na 37 do 6280 aktów. ## Rynek pierwotny jest tańszy w każdej gminie pierścienia | Gmina | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | Akty rynku wtórnego | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Choroszcz | 7753 | 9599 | 1846 zł | 71 | | Grabówka | 8598 | 10 291 | 1693 zł | 12 | | Wasilków | 8586 | 9520 | 934 zł | 65 | | Juchnowiec Kościelny | 8568 | 8910 | 342 zł | 37 | | Białystok | 9538 | 9670 | 132 zł | 6280 | Reguła obejmuje wszystkie pięć gmin, ale tylko w czterech jest wyraźna. W Białymstoku różnica 132 zł to 1,4 procent i mieści się w granicach przypadku, a co ważniejsze **w ostatnich dwunastu miesiącach kolejność w samym mieście się odwraca**: rynek pierwotny osiąga 10 035 zł, a wtórny 9611 zł. W czterech gminach pierścienia kierunek utrzymuje się także w danych bieżących. Praktyczny wniosek jest jeden i dotyczy każdego, kto porównuje ofertę dewelopera z ofertą z drugiej ręki w tej samej okolicy. **Poza Białymstokiem nowe mieszkanie w obwarzanku zwykle nie jest droższe, tylko tańsze**, a różnica idzie w setki złotych na metrze. ## Koncentracja rynku | Gmina | Największe skupisko | Akty | Udział w rynku gminy | | --- | --- | ---: | ---: | | Grabówka | jeden adres w Zaściankach | 90 | 54 procent | | Wasilków | pięć budynków przy Nadawkach | 173 | 52 procent | | Choroszcz | ulica Wierzbowa | 189 | 30 procent | | Juchnowiec Kościelny | największy pojedynczy adres | 29 | 15 procent | | Białystok | pięć największych adresów | 1536 | 14 procent | To jest liczba, którą warto mieć w głowie przy każdym z tych rynków. **W Grabówce i Wasilkowie mediana gminy jest w praktyce medianą jednego osiedla**, więc dla oferty spod tego adresu jest doskonałym punktem odniesienia, a dla każdej innej prawie bezużytecznym. W Białymstoku żaden pojedynczy adres nie waży więcej niż 3,3 procent rynku i mediana miasta opisuje rzeczywiście miasto. ## Nazwa gminy bywa myląca W trzech z czterech gmin pierścienia mieszkania stoją gdzie indziej, niż wskazuje nazwa gminy, i to jest rzecz, której nie widać w żadnym portalu ogłoszeniowym. - **W gminie Choroszcz** największym i najdroższym rynkiem są Porosły przy granicy Białegostoku, 334 akty i 8663 zł/m², a sama Choroszcz ma 154 akty i 7343 zł/m². - **W gminie Juchnowiec Kościelny** żaden z 196 aktów nie dotyczy Juchnowca Kościelnego. Rynek to Ignatki-Osiedle, Horodniany i Kleosin. - **W gminie Grabówka** 134 ze 168 aktów przypada na Zaścianki, a na samą Grabówkę jedenaście. Wniosek dla kupującego jest prosty: w obwarzanku Białegostoku pytanie „w jakiej gminie" jest znacznie mniej użyteczne niż pytanie „w jakiej miejscowości", a różnice między wsiami tej samej gminy sięgają 3600 zł na metrze. ## Co się dzieje z cenami | Gmina | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Choroszcz | 8616 | 7136 | +20,7 procent | 372 | | Białystok | 9860 | 9372 | +5,2 procent | 4856 | | Wasilków | 8839 | 8509 | +3,9 procent | 154 | | Juchnowiec Kościelny | 8749 | 8508 | +2,8 procent | 115 | Każda gmina liczona jest względem własnego końca rejestru. **Gminy Grabówka nie ma w tej tabeli**, bo dwanaście miesięcy poprzedzających ostatni rok zawiera tam zaledwie 24 akty i każda wyliczona z nich zmiana opisywałaby próbę, a nie ceny. Choroszcz odstaje od reszty pięciokrotnie i warto wiedzieć dlaczego. W tej gminie udział rynku pierwotnego jest najwyższy w zestawieniu, a ciężar transakcji przesuwa się w stronę Porosłów, czyli najdroższej jej części. Część tego wzrostu jest więc zmianą tego, co się sprzedaje, a nie samej ceny. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność, ale przy czytaniu tej tabeli warto mieć obie liczby obok siebie. ## Co kupuje mediana | Gmina | Typowy metraż | Typowa cena | Odległość do centrum Białegostoku | | --- | ---: | ---: | ---: | | Białystok | 48 m² | 449 000 zł | 0 km | | Wasilków | 47 m² | 406 000 zł | 11,7 km | | Grabówka | 51 m² | 427 100 zł | 8,0 km | | Juchnowiec Kościelny | 59 m² | 490 026 zł | 15,3 km | | Choroszcz | 55 m² | 420 000 zł | 13,0 km | Odległości to najszybsze trasy samochodem z centrum Białegostoku do głównej miejscowości każdej gminy. **Najtańsze mieszkanie w tym zestawieniu kupuje się w Wasilkowie za 406 000 zł, a najdroższe w Juchnowcu Kościelnym za 490 026 zł**, i jest to odwrotność rankingu ceny metra, bo w Juchnowcu sprzedaje się lokale o dwanaście metrów większe. Kto porównuje budżety, a nie stawki za metr, dostaje więc inną kolejność niż kto porównuje ceny metra. ## Domy i cenniki deweloperów | Gmina | Akty na dom | Mediana ceny domu | Typowa działka | | --- | ---: | ---: | ---: | | Białystok | 920 | 765 000 zł | 446 m² | | Juchnowiec Kościelny | 136 | 733 500 zł | 536 m² | | Grabówka | 274 | 655 000 zł | 255 m² | | Wasilków | 229 | 639 000 zł | 480 m² | | Choroszcz | 217 | 629 800 zł | 331 m² | Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Rozpiętość jest tu znacznie mniejsza niż przy mieszkaniach: **między najdroższą a najtańszą gminą leży 135 200 zł, czyli 21 procent**, podczas gdy przy mieszkaniach różnica ceny metra sięga 22 procent, a ceny całkowitej jeszcze więcej. Ustawowe cenniki deweloperów istnieją tylko dla dwóch z pięciu gmin. **W Białymstoku obejmują 1179 lokali z medianą 13 219 zł/m², czyli o 3184 zł powyżej mediany aktów rynku pierwotnego z ostatnich dwunastu miesięcy. W gminie Choroszcz obejmują 17 lokali jednego dewelopera z medianą 7684 zł, czyli 848 zł poniżej odpowiedniej mediany aktów.** Dla Wasilkowa, Grabówki i Juchnowca Kościelnego w bazie nie ma nic, mimo że rejestr notarialny pokazuje w tych gminach łącznie 391 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań. ## Analizy poszczególnych gmin Każdą gminę opisujemy osobno, z podziałem na miejscowości, adresy, metraże i historię cen: - [Ceny mieszkań w Białymstoku](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bialystok), 11 211 aktów i 29 osiedli - [Ceny mieszkań w Wasilkowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wasilkow), najdroższa gmina pierścienia - [Ceny mieszkań w gminie Grabówka](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grabowka), najmłodsza gmina w zestawieniu - [Ceny mieszkań w gminie Juchnowiec Kościelny](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-juchnowiec-koscielny), rynek bez transakcji w samym Juchnowcu - [Ceny mieszkań w gminie Choroszcz](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-choroszcz), rynek, który leży w Porosłach Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.