---
title: "Ceny mieszkań w Będzinie: 5575 zł/m², jedyne miasto konurbacji z wyraźnym spadkiem na rynku wtórnym [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Będzinie z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na dzielnice, ulice, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bedzin"
published: "2026-08-16"
updated: "2026-08-19"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Będzinie"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-07-20"
  deeds: 863
---

# Ceny mieszkań w Będzinie: 5575 zł za metr, a mieszkania z rynku wtórnego są o 3,1 procent tańsze niż rok wcześniej. Policzyliśmy 863 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w Będzinie to 5575 zł, o 8 procent poniżej mediany polskiej gminy. To jedyne z dziewiętnastu miast konurbacji, w którym mediana rynku wtórnego wyraźnie spadła. Między Gzichowem a Grodźcem jest 2582 zł na metrze.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Będzinie
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-07-20
- Liczba aktów notarialnych: 863
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bedzin — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Będzin zajmuje **531 miejsce wśród 889 polskich gmin** z medianą **5575 zł/m²**, czyli o 8 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Do Sosnowca jest stąd 6 kilometrów, do Czeladzi 5, a do Katowic 15.

Liczby pochodzą z **863 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Będzin jest w tym zestawieniu jedynym wyjątkiem od reguły, która obowiązuje w całej konurbacji: **w siedemnastu miastach mieszkania z rynku wtórnego przez ostatni rok podrożały, w jednym stanęły, a w Będzinie potaniały o 3,1 procent**.

![Mapa Będzina z niebieską granicą administracyjną miasta i dzielnicami pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej, z Czeladzią, Sosnowcem i Dąbrową Górniczą w tle](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-bedzin/bedzin-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Będzinie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje **od 1 lipca 2024 do 20 lipca 2026**. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Będziński rejestr należy do świeższych w województwie, bo każde starostwo aktualizuje swój we własnym rytmie.
- Podajemy **medianę, nigdy średnią**, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni **15 do 250 m²**.
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Będzinie filtr usunął **33 akty z medianą 950 zł/m²** i medianą ceny całkowitej 49 000 zł, przy typowym metrażu 47 m². To wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych lokatorów.
- **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.**
- Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **863 akty, mediana 5575 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4500 a 6850 zł/m²**. Typowe będzińskie mieszkanie z rejestru ma 46 m² i kosztowało 250 000 zł.

## Rynek pierwotny vs wtórny

| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Wtórny | 5356 | 770 | 234 492 zł | 44 m² |
| Pierwotny | 7356 | 93 | 490 000 zł | 63 m² |

**Rynek pierwotny to 11 procent będzińskich aktów**, a różnica cen wynosi **37 procent**, czyli 2000 zł na metrze.

Oba rynki sprzedają zupełnie inny towar. Nowe mieszkanie ma typowo **63 m² i kosztuje 490 000 zł**, a mieszkanie z rynku wtórnego **44 m² i 234 492 zł**. Cena całkowita różni się ponad dwukrotnie, a to znaczy, że dla większości kupujących te dwa rynki nawet ze sobą nie konkurują.

Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest **5356 zł/m²**, a nie 5575 zł/m².

Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. **Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku.** Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.

## Dzielnice

![Wykres słupkowy poziomy mediany ceny metra w dzielnicach Będzina, od 7212 zł/m² na Gzichowie do 4630 zł/m² w Grodźcu, z liczbą aktów wpisaną w każdy słupek](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-bedzin/bedzin-dzielnice-v2.png)

| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Gzichów | 7212 | 173 | 69 | 6964 | 56 m² |
| Warpie | 5618 | 85 | 2 | 5618 | 50 m² |
| Małobądz | 5500 | 249 | 6 | 5441 | 42 m² |
| Ksawera | 5094 | 110 | 2 | 5073 | 47 m² |
| Łagisza | 4983 | 20 | 0 | 4983 | 51 m² |
| Śródmieście | 4763 | 116 | 2 | 4763 | 36 m² |
| Grodziec | 4630 | 107 | 12 | 4447 | 40 m² |

Siedem dzielnic zbiera 860 z 863 aktów, więc tabela pokrywa praktycznie całe miasto. Łagisza stoi na dwudziestu aktach, więc czytamy ją jako sygnał.

**Gzichów z 7212 zł/m² jest o 1594 zł/m² droższy od drugiej w kolejności dzielnicy**, a po odjęciu rynku pierwotnego wciąż utrzymuje 6964 zł/m². To rzadki przypadek w tej serii: dzielnica jest tu naprawdę droga, a nie tylko podniesiona przez rynek pierwotny, choć 69 ze 173 aktów pochodzi z rynku pierwotnego.

**Rozpiętość między Gzichowem a Grodźcem wynosi 2582 zł**, czyli 56 procent, i utrzymuje się na poziomie 2517 zł także po korekcie o rynek pierwotny.

Warto zwrócić uwagę na ostatnią kolumnę. **Śródmieście ma typowy metraż 36 m², najmniejszy w mieście**, i jest zarazem drugą najtańszą dzielnicą. Podobnie jak w Bytomiu, będzińskie centrum to gęsta zabudowa z małymi lokalami, a nie prestiżowy adres.

## Ulice

| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Stanisława Małachowskiego | 7660 | 22 | 0 | 30 m² |
| Rzeszowska | 7538 | 48 | 28 | 44 m² |
| Wojciecha Kilara | 7471 | 21 | 12 | 76 m² |
| Wolności | 7136 | 21 | 12 | 47 m² |
| Piastowska | 6758 | 29 | 18 | 84 m² |
| Cynkowa | 6228 | 18 | 1 | 37 m² |
| Rewolucjonistów | 5580 | 25 | 0 | 46 m² |
| Biskupa Adama Śmigielskiego | 5544 | 24 | 0 | 41 m² |
| Stanisława Skalskiego | 5337 | 62 | 0 | 39 m² |
| Gabriela Narutowicza | 5302 | 19 | 0 | 51 m² |
| Zwycięstwa | 5244 | 34 | 0 | 38 m² |
| Doktora Adama Bilika | 4900 | 19 | 0 | 38 m² |
| Żwirki i Wigury | 4777 | 30 | 0 | 53 m² |
| Modrzejowska | 4504 | 24 | 2 | 44 m² |
| Norberta Barlickiego | 4494 | 23 | 0 | 38 m² |
| Plac 3 Maja | 3707 | 27 | 0 | 30 m² |
| Marii Konopnickiej | 3596 | 42 | 0 | 38 m² |

Pierwszy wiersz jest w skali całej serii nietypowy. **Stanisława Małachowskiego z 7660 zł/m² na 22 aktach nie zawiera ani jednej transakcji z rynku pierwotnego**, a typowa powierzchnia wynosi tam 30 m². To najdroższy będziński adres i są to małe mieszkania z rynku wtórnego, a nie oferta dewelopera. Dwadzieścia dwa akty to podstawa cienka, więc czytamy to jako sygnał.

Najwięcej transakcji, 62, przypada na **Stanisława Skalskiego z medianą 5337 zł/m²**, i to ona najlepiej opisuje przeciętne będzińskie mieszkanie.

Na dole tabeli są dwa adresy poniżej czterech tysięcy: **Plac 3 Maja z 3707 zł na 27 aktach i Marii Konopnickiej z 3596 zł na 42 aktach**, oba z małymi mieszkaniami o typowej powierzchni 30 i 38 m². Między Małachowskiego a Konopnickiej jest 113 procent różnicy.

## Metraż i izby

| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 5374 | 177 | 2 |
| 35 do 50 m² | 5391 | 317 | 24 |
| 50 do 65 m² | 5628 | 232 | 29 |
| ponad 65 m² | 6690 | 137 | 38 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” **w Będzinie się nie sprawdza**. Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 254 zł, a czwarty odstaje w górę o 1062 zł, głównie dzięki rynkowi pierwotnemu, który stanowi w nim 28 procent aktów.

| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 5488 | 30 | 23 m² |
| 2 | 5385 | 221 | 35 m² |
| 3 | 5648 | 369 | 46 m² |
| 4 | 5551 | 215 | 61 m² |
| 5 | 5411 | 25 | 85 m² |

Rejestr zapisuje **liczbę izb, a nie liczbę pokoi**, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 46 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią.

Tabela izb jest wyjątkowo płaska: **wszystkie pięć wierszy mieści się w 263 zł, czyli w 5 procentach**. W Będzinie liczba izb praktycznie nie wpływa na cenę metra.

## Historia cen

![Wykres liniowy mediany ceny metra na rynku wtórnym w Będzinie od 2021 do 2026 roku, linia rośnie z 4046 zł/m² do 5317 zł/m² w 2025 roku, po czym zawraca w dół do 5200 zł/m²](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-bedzin/bedzin-ceny-rok-v2.png)

| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 4263 | 449 |
| 2022 | 4891 | 344 |
| 2023 | 4786 | 342 |
| 2024 | 5764 | 467 |
| 2025 | 5523 | 419 |
| 2026 (do lipca) | 5297 | 214 |

Porównanie **ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi**, liczone do własnej daty końcowej Będzina, daje **5440 zł/m² na 408 aktach wobec 5720 zł/m² na 435 aktach**, czyli **spadek o 4,9 procent**.

W innych miastach konurbacji taki spadek okazywał się artefaktem: cały rynek tanieje, bo sprzedano mniej nowych mieszkań, a sam rynek wtórny drożeje. **W Będzinie ten test wypada inaczej.** Rachunek na samym rynku wtórnym daje **5228 zł/m² na 382 aktach wobec 5398 zł/m² na 368 aktach**, czyli **spadek o 3,1 procent**.

| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
| --- | --- | --- | --- |
| Cały rynek | 5440 zł/m² (408 aktów) | 5720 zł/m² (435 aktów) | minus 4,9 procent |
| Sam rynek wtórny | 5228 zł/m² (382 akty) | 5398 zł/m² (368 aktów) | minus 3,1 procent |

**Będzin jest jedynym z dziewiętnastu miast konurbacji, w którym mediana rynku wtórnego wyraźnie spadła.** Drugie od końca Świętochłowice zamknęły ten sam rachunek na minus 0,3 procent, czyli praktycznie na zerze, a w pozostałych siedemnastu miastach ceny wzrosły: w sąsiedniej Czeladzi o 8,7 procent, w Sosnowcu o 5,3, a w Dąbrowie Górniczej o 4,4.

Liczba aktów jest przy tym stabilna, 382 wobec 368, więc nie jest to efekt cieńszego rynku. Rejestr nie mówi, dlaczego tak się dzieje, i my też nie zgadujemy; podajemy to jako zmierzony fakt, który warto mieć w głowie przy negocjacji.

## Cenniki deweloperów

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Będzinie **75 mieszkań**. Mediana ceny ofertowej wynosi **7695 zł/m²**, a połowa oferty mieści się między 7438 a 8878 zł/m².

| Inwestycja | Deweloper | Lokale | Mediana zł/m² |
| --- | --- | --- | --- |
| Piastowska | Terbud-Artur Czyż | 17 | 7600 |
| Wolności 116 | Sokolska Park | 16 | 7697 |
| Piastowska 12A | Great Real Estate Będzin | 2 | 9302 |
| Piastowska 11B | Great Real Estate Będzin | 2 | 7244 |

Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży. **Deweloperzy żądają dziś mediany 7695 zł/m², a będziński rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 7356 zł/m²**, czyli o 5 procent mniej. To jeden z mniejszych rozjazdów w konurbacji.

Obie największe inwestycje w cenniku, przy Piastowskiej i Wolności, pojawiają się też w tabeli aktów, odpowiednio z medianami 6758 i 7136 zł/m².

## Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Domy | 186 | 500 000 zł | 280 000 zł | 809 000 zł | 570 m² |
| Działki | 52 | 220 640 zł | 85 750 zł | 493 750 zł | 839 m² |

**86 ze 186 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli działek z zabudową gospodarczą. Mediana 500 000 zł jest drugą najniższą w konurbacji, po Jaworznie, a rozstęp od 280 000 do 809 000 zł jest bardzo szeroki.

Będzińskie działki są za to jednymi z największych: typowa ma **839 m²**. Ostatnie akty na domy pochodzą z 8 lipca 2026, a na działki z 1 lipca 2026.

## Co z tego ma kupujący

W Będzinie **rynek wtórny przez ostatni rok potaniał**, i jest to jedyne takie miasto w konurbacji. Dla kupującego to argument, którego nie ma w żadnym sąsiednim mieście.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Nie przyjmuj presji czasu**: mediana mieszkań z rynku wtórnego jest dziś o 3,1 procent niższa niż rok temu, przy tej samej liczbie transakcji. **Sprawdź dzielnicę**, bo między Gzichowem a Grodźcem jest 2582 zł na metrze, a różnica utrzymuje się także po odjęciu rynku pierwotnego. I **nie płać za metraż**, bo trzy pierwsze przedziały powierzchni dzieli tu 254 zł, a wszystkie wiersze tabeli izb mieszczą się w 5 procentach.

Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: [Czeladź](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-czeladz) leży 5 kilometrów stąd i jest o 769 zł na metrze tańsza, [Sosnowiec](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sosnowiec) 6 kilometrów i jest o 318 zł droższy, a [Dąbrowa Górnicza](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dabrowa-gornicza) 8 kilometrów i jest droższa o 628 zł. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w [porównaniu cen w konurbacji katowickiej](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-konurbacja-katowicka). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.