---
title: "Ceny mieszkań w gminie Barczewo: 5966 zł/m², czyli o 2979 zł taniej niż w Olsztynie [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Barczewo z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-barczewo"
published: "2026-09-26"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Olsztynie"
  from: "2024-07-11"
  to: "2026-07-10"
  deeds: 246
---

# Ceny mieszkań w gminie Barczewo: 5966 zł za metr, czyli o 2979 zł taniej niż w Olsztynie osiemnaście kilometrów dalej. Policzyliśmy 246 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w gminie Barczewo to 5966 zł i 443 miejsce wśród 861 polskich gmin. Osiemnaście kilometrów od Olsztyna cena metra spada o jedną trzecią, a w ostatnich dwunastu miesiącach urosła tu o 16 procent, najszybciej w obwarzanku.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Olsztynie
- Zakres danych: od 2024-07-11 do 2026-07-10
- Liczba aktów notarialnych: 246
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-barczewo — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Gmina Barczewo zajmuje **443 miejsce wśród 861 polskich gmin** z medianą **5966 zł/m²**, czyli o 1 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 18 440 osób, a do centrum Olsztyna jest stąd 18 km i 27 minut jazdy samochodem.

Liczby pochodzą z **246 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Barczewo pokazuje, gdzie kończy się drogi obwarzanek Olsztyna. **Osiemnaście kilometrów od miasta metr kosztuje o 2979 zł mniej, czyli o jedną trzecią**, podczas gdy siedem kilometrów od miasta, w Dywitach, jest jeszcze drożej niż w samym Olsztynie.

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Olsztynie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 11 lipca 2024 do 10 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 11 aktów** o medianie 1591 zł/m² i typowej cenie 60 000 zł przy 46 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.

Po tych filtrach zostaje **246 aktów**. Mediana to **5966 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 5133 do 7045 zł/m², a typowe mieszkanie ma **55 m² i kosztuje 330 000 zł**.

## Miejscowości

| Miejscowość | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Barczewo | 6110 | 206 | 84 | 55 m² |
| Łęgajny | 4822 | 10 | 3 | 59 m² |

**Samo miasto Barczewo to 84 procent rynku gminy.** Łęgajny, jedyna inna miejscowość z sensowną próbą, są o 1288 zł na metrze tańsze, ale ich wiersz stoi na dziesięciu aktach. Pozostałe 30 transakcji rozkłada się po miejscowościach z mniej niż dziesięcioma aktami.

## Rynek pierwotny jest droższy o 474 zł

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Pierwotny | 6236 | 95 | 401 898 zł | 64 m² |
| Wtórny | 5762 | 136 | 270 000 zł | 50 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5376 | 15 | 290 000 zł | 55 m² |

**Rynek pierwotny to 39 procent transakcji** i jest o 474 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 8 procent. To odwrotność tego, co dzieje się w Stawigudzie i Dywitach, gdzie mieszkanie od dewelopera jest tańsze.

Różnica w cenie całkowitej jest za to bardzo duża, **131 898 zł**, bo lokale z rynku pierwotnego mają tu 64 m² wobec 50 m² na rynku wtórnym. Kupujący porównujący budżety, a nie stawki za metr, dostaje w Barczewie zupełnie inny obraz niż ten z pierwszej kolumny.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 5646 | 17 | 0 |
| 35 do 50 m² | 6452 | 81 | 26 |
| 50 do 65 m² | 6421 | 70 | 22 |
| ponad 65 m² | 5695 | 78 | 47 |

Reguła, że małe mieszkania kosztują więcej za metr, w Barczewie nie obowiązuje. **Najdroższy jest środek tabeli, a oba krańce wypadają nisko**, przy czym wiersz najmniejszych lokali stoi na siedemnastu aktach, z których żaden nie pochodzi z rynku pierwotnego.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 2 | 6760 | 77 | 43 m² |
| 3 | 5875 | 86 | 53 m² |
| 4 | 5597 | 56 | 68 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 219 z 246 aktów, a różnica między lokalem dwuizbowym a czteroizbowym wynosi 1163 zł na metrze.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 4915 | 77 |
| 2022 | 5398 | 66 |
| 2023 | 5820 | 107 |
| 2024 | 5654 | 116 |
| 2025 | 6125 | 130 |
| 2026 | 6495 | 49 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 10 lipca. **Od 2021 roku mediana urosła o 32 procent**, czyli najwolniej w obwarzanku olsztyńskim.

Ostatni rok wygląda za to inaczej niż cała ta tabela. **W ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 6546 zł/m² przy 116 aktach, a w dwunastu poprzednich 5643 zł przy 130 aktach, czyli wzrost o 16,0 procent.** To najszybszy wzrost w obwarzanku olsztyńskim, gdzie Olsztyn urósł o 8,0 procent, a Stawiguda o 5,1.

Ta liczba wymaga jednego zastrzeżenia. Udział rynku pierwotnego w Barczewie rośnie, a mieszkania od dewelopera są tu droższe i większe, więc część wzrostu jest zmianą tego, co się sprzedaje. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność, ale przy czytaniu tej liczby warto mieć obie obok siebie.

## Cenniki deweloperów

**Dla gminy Barczewo nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika**, mimo że rejestr notarialny pokazuje 95 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Dom | 111 | 580 000 zł | 405 000 do 884 000 zł | 997 m² |
| Działka | 6 | 119 500 zł | 89 750 do 517 500 zł | 887 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **45 ze 111 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, więc mediana obejmuje w dużej części siedliska.

Dom w gminie Barczewo kosztuje 580 000 zł, a w Stawigudzie 949 000 zł. **Różnica 369 tysięcy jest większa niż typowa cena mieszkania w Barczewie.** Sześć aktów na działkę, ostatni z 7 stycznia 2026, to za mało na wniosek o rynku gruntów.

## Co z tego ma kupujący

W gminie Barczewo **osiemnaście kilometrów od Olsztyna zmienia cenę metra o jedną trzecią**, i to jest główny wniosek tego wpisu.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Policz cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo mieszkania z rynku pierwotnego są tu o czternaście metrów większe i kosztują o 132 tysiące więcej, mimo że różnica ceny metra wynosi tylko 474 zł. **Sprawdź, czy oferta jest w samym Barczewie**, bo to 84 procent tutejszego rynku i cała reszta stoi na pojedynczych transakcjach. I **weź pod uwagę tempo ostatniego roku**, bo 16 procent to najszybszy wzrost w obwarzanku.

Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Olsztyn](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olsztyn) leży 18 km stąd i jest droższy o 2979 zł na metrze, [Dywity](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dywity) o 3035 zł, a [Olsztynek](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olsztynek) o 148 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w [porównaniu cen w Olsztynie i okolicach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olsztyn-i-okolice). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.