--- title: "Grochów z Otodom: kawalerka 19,8 m² za 399 tysięcy, o 53 procent ponad medianą okolicy [ANALIZA] | mScanner" description: "Analiza prawdziwego ogłoszenia z Otodom: najmniejsze mieszkanie na ulicy kosztuje najwięcej za metr. Sprawdzamy akty notarialne z Dwernickiego 18, 20 i 21." url: "https://mscanner.pl/blog/analiza-ogloszenia-warszawa-dwernickiego" published: "2026-07-31" updated: "2026-07-31" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Zakup mieszkania" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-ogloszen" --- # Grochów z Otodom: kawalerka 19,8 m² za 399 tysięcy. Na tej samej ulicy akty podpisywano o 53 procent taniej za metr [ANALIZA] 399 tysięcy zł to najniższa kwota, za jaką kupisz dziś własne mieszkanie kwadrans od centrum Warszawy. Dostajesz 19,8 m² po 19 950 zł za metr, a akty notarialne z tej samej ulicy pokazują ceny po 13 000 zł. Sąsiad z budynku obok dopłacił 211 tysięcy i wziął mieszkanie 2,3 razy większe. Drugi odcinek serii, w której ceny z prawdziwych ogłoszeń na Otodom sprawdzamy w aktach notarialnych. Dziś [kawalerka 19,8 m² przy ul. Dwernickiego na Grochowie](https://www.otodom.pl/pl/oferta/praga-poludnie-ul-dwernickiego-wysokosc-2-8-m-ID4CrWL), tuż przy Rondzie Wiatraczna: **399 tysięcy zł**, czyli **19 950 zł/m²**. Na tym ogłoszeniu widać w liczbach mechanizm, który napędza rynek mikrokawalerek: im mniejsze mieszkanie, tym niższy próg wejścia i tym droższy każdy metr. Na Dwernickiego widać go wyjątkowo czysto, bo raport znalazł akty notarialne w trzech budynkach na tej samej ulicy. ## Skąd pochodzą te liczby Cena ofertowa pochodzi z ogłoszenia na Otodom według stanu na 31 lipca 2026. Ceny transakcyjne pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości, czyli z aktów notarialnych, i wyciągnęliśmy je z [publicznego raportu mScanner dla tego adresu](https://mscanner.pl/app/r/DQbQ5caz). Raport zbiera transakcje w promieniu 250 metrów: 19 aktów z ostatnich dwóch lat, wszystkie z rynku wtórnego, z medianą **13 137 zł/m²**. Mediana z ostatnich 12 miesięcy to **13 000 zł/m²** przy 14 aktach i to względem niej raport liczy różnicę: cena ofertowa jest **o 53 procent wyższa**. Porównanie idzie wtórny do wtórnego, bo mieszanie obu rynków w jednej medianie zamazałoby dokładnie to, co chcemy tu zmierzyć. ## Co mówi ogłoszenie Kawalerka ma dokładnie 19,8 m²: pokój z aneksem, łazienka z prysznicem i pralką, mały przedpokój. Budynek z cegły z 1956 roku, grube mury, wysokość 2,8 metra. Czwarte piętro bez windy. Czynsz administracyjny 381 zł. W cenie zostaje część wyposażenia. Księga wieczysta jest, stan prawny gruntu uregulowany. Ogłoszenie kusi frazą "idealne na pierwsze mieszkanie lub jako inwestycja" i obietnicą przyszłego metra. ## Co mówią akty notarialne Wszystkie poniższe transakcje pochodzą z budynków przy tej samej ulicy: | Adres | Metraż | Cena | zł/m² | Data aktu | | --- | ---: | ---: | ---: | --- | | Dwernickiego 20 | 32,75 m² | 520 000 zł | 15 878 | sierpień 2025 | | Dwernickiego 20 | 36,15 m² | 490 000 zł | 13 555 | luty 2026 | | Dwernickiego 18 | 48,79 m² | 649 000 zł | 13 302 | lipiec 2025 | | Dwernickiego 18 | 46,37 m² | 610 000 zł | 13 155 | październik 2025 | | Dwernickiego 21 | 48,20 m² | 620 000 zł | 12 863 | grudzień 2025 | | Dwernickiego 21 | 48,20 m² | 500 000 zł | 10 373 | luty 2026 | Krzywa metrażu działa tu jak w podręczniku. Za mieszkania około 48 m² podpisywano akty po 10 do 13 tysięcy za metr. Za 36 m² płacono 13 555 zł/m². Za 32,75 m² już 15 878 zł/m². Ogłoszenie za 19,8 m² przedłuża tę krzywą do 19 950 zł/m², czyli poziomu, na którym na tej ulicy nikt jeszcze aktu nie podpisał. Warto to przeliczyć na złotówki, a nie na procenty. Za 399 tysięcy dostajesz 19,8 m². W październiku 2025 ktoś za 610 tysięcy, czyli o 211 tysięcy więcej, kupił w budynku obok 46,37 m², a więc mieszkanie **2,3 razy większe**. Mikrokawalerka jest najtańszą pozycją w cenniku dzielnicy i najdroższą w przeliczeniu na metr. ![Sekcja porównania cen w raporcie dla ul. Dwernickiego: cena z ogłoszenia 19 950 zł/m² o 55 procent powyżej mediany najbliższej okolicy, z porównaniem do szerszej okolicy, dzielnicy i całej Warszawy](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/analiza-ogloszenia-warszawa-dwernickiego/sekcja-cenowa.png) ## Czego nie ma w opisie oferty Raport zamyka 26 kryteriów wynikiem **86 procent** i to jest uczciwy wynik dla tej lokalizacji: dojazd do centrum Warszawy zajmuje 17 minut samochodem i 31 minut komunikacją, a zabudowa w promieniu 300 metrów jest luźna. Ogłoszenie obiecuje dojazd "bez korków" i metro w przyszłości; zmierzony czas przejazdu to dobra korekta tych obietnic, a o tym, jak czytać deklaracje czasu dojazdu w ogłoszeniach, pisaliśmy w [tekście o iluzji 20 minut do centrum](https://mscanner.pl/blog/20-minut-do-centrum). Poza tym w opisie nie znajdziesz kilku rzeczy, które raport wyciąga z map publicznych: - **Strefa ryzyka powodziowego** o poziomie wysokim, powódź rzeczna. Oficjalne mapy uwzględniają też scenariusze raz na 500 lat i tereny chronione wałami, więc to nie znaczy, że okolica się zalewa, ale bank może o to zapytać przy kredycie. - **Hałas drogowy 60 dB** LDWN, powyżej progu komfortu 55 dB, poniżej normy 65 dB. Rondo Wiatraczna słychać. - **Teren oznaczony jako przemysłowy 231 metrów od adresu.** Może być niezabudowany, warto sprawdzić w terenie. - **Mało zieleni**: 24,5 procent powierzchni w promieniu 300 metrów, mimo bliskości parku Polińskiego. - Czwarte piętro bez windy, o czym ogłoszenie mówi, ale co przy 19,8 m² kupowanych "pod wynajem" ma znaczenie: to zawęża grono najemców. ## Co z tego ma kupujący Jeżeli szukasz najniższej kwoty, za którą da się w ogóle kupić własne mieszkanie kwadrans od centrum Warszawy, to ogłoszenie jest właśnie tym: 399 tysięcy to mniej niż jakakolwiek transakcja z tej ulicy w ostatnich dwóch latach. Ale w przeliczeniu na metr płacisz o 53 procent więcej niż mediana sąsiadów i o 26 procent więcej niż najdroższy podpisany akt. Ta nadwyżka to cena niskiego progu wejścia i od niej powinny zacząć się negocjacje. Pełny raport dla tego adresu przejrzysz pod [publicznym linkiem](https://mscanner.pl/app/r/DQbQ5caz). Ceny w całej dzielnicy pokazujemy w [analizie dzielnic Warszawy](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dzielnice-warszawy) i w [cenach transakcyjnych dla Warszawy](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan/warszawa), a [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zrobi takie zestawienie dla każdej oferty, którą oglądasz. W serii sprawdziliśmy też [dwa pokoje w krakowskiej Nowej Hucie](https://mscanner.pl/blog/analiza-ogloszenia-krakow-os-sloneczne) i [apartament przy plaży w gdańskim Jelitkowie](https://mscanner.pl/blog/analiza-ogloszenia-gdansk-neptun-park).