--- title: "Jelitkowo z Otodom: 2,4 miliona za 53 metry przy plaży, o 49 procent ponad aktami z tej ulicy [ANALIZA] | mScanner" description: "Analiza ogłoszenia premium z Otodom: apartament 100 metrów od plaży w Gdańsku na tle aktów notarialnych z ul. Wypoczynkowej i gminnej ewidencji najmu na doby." url: "https://mscanner.pl/blog/analiza-ogloszenia-gdansk-neptun-park" published: "2026-07-31" updated: "2026-07-31" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Zakup mieszkania" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-ogloszen" --- # Jelitkowo z Otodom: 2,4 miliona za 53 metry i taras 118 m². Akty notarialne z tej samej ulicy mówią 30, nie 45 tysięcy za metr [ANALIZA] Sprzedający chce 45 028 zł/m², a na tej samej ulicy akty podpisywano po 27 878 do 32 258 zł/m². Raport wycenia różnicę na 49 procent i dorzuca kontekst, którego nie ma w ogłoszeniu: 41 lokali na doby w promieniu 300 metrów. Trzeci odcinek serii, w której ceny z prawdziwych ogłoszeń na Otodom sprawdzamy w aktach notarialnych. Tym razem segment premium: [apartament na osiedlu Neptun Park przy ul. Wypoczynkowej w gdańskim Jelitkowie](https://www.otodom.pl/pl/oferta/neptun-park-taras-118-m-widok-na-las-100-m-od-plazy-ID4CguZ), 100 metrów od plaży. Za 53,3 m² z tarasem 118 m² sprzedający chce **2,4 miliona zł**, czyli **45 028 zł/m²**. Rynek premium ma opinię nieprzewidywalnego, ale rejestr cen nie robi dla niego wyjątku. Na tej samej ulicy podpisano w ostatnich dwóch latach cztery akty i żaden nie przekroczył 33 tysięcy za metr. ## Skąd pochodzą te liczby Cena ofertowa pochodzi z ogłoszenia na Otodom według stanu na 31 lipca 2026. Ceny transakcyjne pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości, czyli z aktów notarialnych, i wyciągnęliśmy je z [publicznego raportu mScanner dla tego adresu](https://mscanner.pl/app/r/KloBl1SR). Raport zbiera transakcje z najbliższej okolicy: cztery akty z medianą **30 226 zł/m²**, wszystkie z tej samej ulicy. Względem tej mediany cena ofertowa jest **o 49 procent wyższa**. Próbka jest mała, jak to w segmencie premium, więc traktujemy ją jako punkt odniesienia, a nie wyrocznię. Warto powiedzieć wprost, co z czym tutaj porównujemy, bo w tej serii pilnujemy rozdzielenia rynku pierwotnego od wtórnego. **Wszystkie cztery akty porównawcze pochodzą z rynku wtórnego i ogłoszenie też dotyczy odsprzedaży, więc porównanie idzie wtórny do wtórnego.** Widać to w historii samej ulicy: deweloper sprzedawał tu lokale od sierpnia 2013 do czerwca 2020 i podpisał w tym czasie 238 aktów z rynku pierwotnego, a od tamtej pory przy Wypoczynkowej notowane są już tylko transakcje z drugiej ręki. Nie zestawiamy natomiast tej ceny z rynkiem pierwotnym całej dzielnicy i jest ku temu powód. Żabianka z Jelitkowem to jednostka, która obejmuje zarówno nadmorską zabudowę, jak i zwykłe bloki, więc mediana wtórna dla całej dzielnicy wynosi 13 835 zł/m², czyli mniej niż połowę stawki z samej Wypoczynkowej. Porównywanie oferty z Jelitkowa do dzielnicowej średniej mieszałoby dwa różne rynki i dwie różne geografie naraz. ## Co mówi ogłoszenie Parter willowego budynku na osiedlu Neptun Park. W środku naturalny marmur, drewno orzechowe, sprzęty Miele z chłodziarką do wina. Na okalającym apartament tarasie 118 m² kilka stref wypoczynku i sześcioosobowe jacuzzi Villeroy & Boch, do tego system zadaszeń. Komórka lokatorska w cenie, miejsce postojowe w hali garażowej za dodatkowe **100 tysięcy zł**. Sto metrów do plaży, wokół las i ścieżki spacerowe. ## Co mówią akty notarialne Wszystkie cztery transakcje z promienia 250 metrów pochodzą z tej samej ulicy: | Adres | Metraż | Cena | zł/m² | Data aktu | | --- | ---: | ---: | ---: | --- | | Wypoczynkowa 24 | 40,30 m² | 1 300 000 zł | 32 258 | sierpień 2025 | | Wypoczynkowa 28 | 52,57 m² | 1 650 000 zł | 31 387 | wrzesień 2025 | | Wypoczynkowa 8 | 92,90 m² | 2 700 000 zł | 29 064 | styczeń 2026 | | Wypoczynkowa 8 | 88,60 m² | 2 470 000 zł | 27 878 | wrzesień 2025 | Najbliższy metrażowo akt to Wypoczynkowa 28: 52,57 m² za 1 650 000 zł we wrześniu 2025. Oferta z ogłoszenia jest większa o niecały metr i droższa o **750 tysięcy zł**. Jeszcze ciekawiej robi się przy Wypoczynkowej 8: w styczniu 2026 ktoś za 2,7 miliona, czyli za cenę tej oferty plus 300 tysięcy, kupił na tej samej ulicy **92,9 m², a więc mieszkanie o 75 procent większe**. Nadwyżka ponad stawki z aktów to około 790 tysięcy zł. To jest wycena tarasu, jacuzzi, marmuru i wykończenia pod klucz. Część z tego rynek premium faktycznie płaci, bo akty z rejestru dotyczyły lokali w stanie przeciętnym albo deweloperskim. Ale skala tej premii, niemal połowa wartości okolicznych transakcji, to główna rzecz do negocjacji w tym ogłoszeniu. ![Sekcja porównania cen w raporcie dla ul. Wypoczynkowej: cena ofertowa 45 028 zł/m² o 49 procent powyżej mediany z czterech aktów z najbliższej okolicy i wyraźnie powyżej mediany całego Gdańska](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/analiza-ogloszenia-gdansk-neptun-park/sekcja-cenowa.png) ## Czego nie ma w opisie oferty Raport zamyka 27 kryteriów wynikiem **63 procent** i to najniższa ocena w całej naszej serii, mimo najwyższej ceny. Plusy są oczywiste: 7 minut samochodem do Sopotu, 24 minuty do centrum Gdańska, Natura 2000 nad Zatoką Pucką 180 metrów od drzwi, dużo zieleni i wyjątkowo luźna zabudowa, budynki zajmują ledwie 9,6 procent powierzchni w promieniu 300 metrów. Minusy układają się w listę kontrolną dla każdego, kto chce tu mieszkać na stałe zamiast wynajmować turystom: - **41 lokali na doby w promieniu 300 metrów**, w tym 27 w promieniu 150 metrów, według gminnej ewidencji obiektów świadczących usługi hotelarskie. W tym budynku nie zgłoszono żadnego, ale okolica latem żyje w rytmie walizek. - **Komunikacją miejską do centrum Gdańska jedzie się 48 minut.** Bez samochodu ta lokalizacja traci połowę uroku. - **Strefa płatnego parkowania** pod domem, a miejsce w hali kosztuje dodatkowe 100 tysięcy. - **Przebudowa lokali w sąsiednim budynku Neptun Park II**, 99 metrów od adresu, według rejestru pozwoleń na budowę. - **Hałas drogowy 60 dB** LDWN i **niskie nasłonecznienie** jak na Polskę, 1059 kWh/m² rocznie. Parter przy lesie dostaje mniej światła, więc przy tarasie zaprojektowanym jako główna strefa życia warto to sprawdzić na miejscu o różnych porach dnia. ## Co z tego ma kupujący Ogłoszenia premium najtrudniej wycenić, bo porównywalnych ofert prawie nie ma. Ale akty notarialne z tej samej ulicy dają twardy punkt zaczepienia: nikt tu w ostatnich dwóch latach nie podpisał aktu powyżej 32 258 zł/m². Wszystko ponad tym poziomem, w tym ogłoszeniu około 790 tysięcy zł, to premia za wykończenie i taras, którą negocjujesz osobno. A lista z raportu, od najmu na doby po 48 minut komunikacją do centrum, podpowiada, czy to na pewno lokalizacja do mieszkania, czy raczej produkt inwestycyjny. Pełny raport dla tego adresu przejrzysz pod [publicznym linkiem](https://mscanner.pl/app/r/KloBl1SR). Ceny w całym mieście pokazujemy w [analizie dzielnic Gdańska](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dzielnice-gdanska) i w [cenach transakcyjnych dla Gdańska](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan/gdansk), a [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zrobi takie zestawienie dla każdej oferty, którą rozważasz. W serii sprawdziliśmy też [dwa pokoje w krakowskiej Nowej Hucie](https://mscanner.pl/blog/analiza-ogloszenia-krakow-os-sloneczne) i [kawalerkę 19,8 m² na warszawskim Grochowie](https://mscanner.pl/blog/analiza-ogloszenia-warszawa-dwernickiego).